上海二手房现在是不是可以抄底了？

11月上海二手房整体成交回暖明显，预计降创下近7个月新高，同时网上不少媒体也在说上海目前有不少房子的租金回报率，已经接近4%甚至超过4%了

国际上也就4%-5%的水平，上海二手房价值已经回归，似乎已经到了抄底的时候了

大家可能不知道4%是什么概念？

租金回报率=(月租金×12)÷购房总价×100%

假设你买二手房价值200万，也就意味着你的月租金能达到6667元，年租金8万。15%的首付月供7200元，月租基本能覆盖房贷，看似很赚

且不说这个月租意味着什么。只说，如果你买房为了住，那怎么就不能出租，那么租金就跟你没关系，你还是要还房贷

如果你买房为了租，为了赚钱，那么你的房租依然抵不上你的房贷，还是亏的。更何况房子的价值会随着时间贬值

实际上，租金回报率≠资产保值与未来增值的空间。只能“参照”，不能作为“决策”的依据

不过在这一轮深度回调中，不少老破小房价回调幅度比较大，已经在30-40%左右了，50%幅度的房子也不少见。而租金并未同步下跌。一降一稳之间，租金回报率就被动拉高了

这样的幅度下，成交量开始放大，市场已经疯狂了

浦东潍坊一村，单价10万→4万

在2025年11月成交了一套35.91㎡的1房，成交价143万，单价来到4万/㎡以下。同户型在2021年3月成交价是347万，单价10万/㎡

降价了104万，幅度约30%

闵行罗阳三村，单价6.3万→2.7万

在2025年11月成交了一套67.15㎡的2房，成交价178万，单价来到3万/㎡以下。同户型在2021年3月成交价是435万，单价6.3万/㎡

降价了257万，幅度约59%

徐汇长海坊，单价8.6万→4.1万

在2025年10月成交了一套49.41㎡的2房，成交价205万，单价来到4万/㎡左右。同户型在2021年1月成交价是414万，单价8.6万/㎡

降价了209万，幅度约50%

静安幸福新苑，单价6.8万→3.2万

在2025年10月成交了一套70.38㎡的2房，成交价224万，单价来到3.2万/㎡左右。同户型在2022年8月成交价是449万，单价6.7万/㎡

降价了225万，幅度约50%

杨浦江浦路2009弄，单价7.5万→4.3万

在2025年10月成交了一套55.84㎡的2房，成交价238万，单价来到4.3万/㎡左右。同户型在2021年1月成交价是420万，单价7.5万/㎡

降价了182万，幅度约43%

宝山共康七村，单价5.6万→2.7万

在2025年10月成交了一套50.61㎡的1房，成交价136万，单价来到2.7万/㎡左右。同户型在2022年7月成交价是310万，单价5.6万/㎡

降价了174万，幅度约56%